Max wird Immobilieninvestor – Folge 9: Vom Prüfer zum Verhandler – Das erste konkrete Kaufangebot

Wichtiger Vorab-Hinweis: Die in dieser Artikelserie beschriebenen Charaktere, Handlungen und Fallbeispiele sind frei erfunden. Sie dienen ausschließlich der Veranschaulichung, dem praxisnahen Wissenstransfer und der Unterhaltung. Die Inhalte stellen zu keinem Zeitpunkt eine Rechtsberatung, Steuerberatung, bautechnische Sachverständigenleistung oder eine individuelle Anlageberatung dar. Jedes Immobilieninvestment birgt Risiken und muss im realen Einzelfall immer individuell geprüft werden. Max wird Immobilieninvestor - Kaufpreisverhandlung Immobilien Angebot.

Max wird Immobilieninvestor – Folge 9: Vom Prüfer zum Verhandler – Das erste konkrete Kaufangebot

Das kontinuierliche Dranbleiben der vergangenen Monate zahlt sich für Max endlich spürbar aus. An einem Dienstagnachmittag blinkt schließlich eine neue Benachrichtigung in seinem E-Mail-Postfach auf: Die automatisierte Suchstrategie, die er in Folge 4 eingerichtet hatte, hat folglich gleich zwei konkrete Treffer gelandet. Beide Objekte liegen indessen in einer soliden B-Lage und weisen auf dem Papier vielversprechende Rahmendaten auf.

Max zögert deshalb nicht lange und vereinbart zügig Besichtigungstermine für beide Wohnungen. Ausgestattet mit seinen Checklisten führt er die Vor-Ort-Prüfungen methodisch durch, stellt gezielte Fragen zur Eigentümergemeinschaft und sichtet anschließend die bereitgestellten Dokumente wie Grundbuchauszüge, Teilungserklärungen und WEG-Protokolle so gründlich wie möglich.

Die Entscheidung für das Favoriten-Objekt

Nach der Auswertung beider Objekte kristallisiert sich ein klarer Favorit heraus: Eine kompakte 2-Zimmer-Wohnung mit 35 Quadratmetern Wohnfläche in einem gepflegten Mehrfamilienhaus. Das Objekt ist für 89.000 Euro inseriert. Die Lage ist gut angebunden. Soweit für Max anhand der verfügbaren Informationen erkennbar, erscheinen die bestehenden Mietverhältnisse im Haus derzeit unauffällig. Allerdings hat Max bei der Besichtigung einige klare Auffälligkeiten notiert: Die Heizkörperthermostate sind veraltet, die Dichtungen zweier Fenster müssen erneuert werden und im Badezimmer steht mittelfristig eine Modernisierung der Sanitärobjekte an.

Kaufpreisverhandlung beim Immobilien Angebot: Der Hebel auf die Rendite

Max schlägt sein Leitwerk „Immobilienvermieter nach Feierabend“ auf und vertieft sich in das Kapitel zur Verhandlungsführung. Ein zentraler Gedanke prägt sich Max dabei ein: Der Einkaufspreis kann einen wesentlichen Einfluss auf die spätere Wirtschaftlichkeit eines Immobilieninvestments haben. Neben Faktoren wie Finanzierung, laufenden Einnahmen, Instandhaltungsaufwand, Leerstand und weiteren Kosten kann folglich auch der Ankaufspreis die spätere Gesamtwirtschaftlichkeit wesentlich beeinflussen.

Die Hebelwirkung auf die Eigenkapitalrendite

Eine Reduzierung des Kaufpreises kann sich – abhängig von Finanzierung, Eigenkapitaleinsatz, Kaufnebenkosten und weiteren Annahmen – auf die berechnete Eigenkapitalrendite auswirken. Max betrachtet für sein Zielobjekt ein vereinfachtes Rechenszenario: Sinkt der Kaufpreis von 89.000 Euro auf 84.000 Euro, können sich – je nach Finanzierung und eingesetztem Eigenkapital – das erforderliche Finanzierungsvolumen und die laufenden Zahlungen verändern. Ein niedrigerer Kaufpreis kann bei ansonsten vergleichbaren Annahmen die laufende Belastung verringern; wie sich dies auf Cashflow und Gesamtrendite auswirkt, hängt jedoch von der konkreten Finanzierungs- und Kostenstruktur ab. Der ausgehandelte Kaufpreis ist somit einer von mehreren Faktoren, die die Wirtschaftlichkeit eines Immobilieninvestments beeinflussen können.

Lesetipp: Wie Verhandlungen die Rentabilität maßgeblich beeinflussen: Verhandlungsstrategie beim Immobilienkauf: Den Rendite-Turbo aktivieren

Die Ausgangslage vor der Kaufpreisverhandlung beim Immobilien Angebot

Was bisher geschah: Nach dem Kassensturz (Folge 1), der Schufa-Sanierung (Folge 2), der Strategiefindung (Folge 3) und der Akquise (Folge 4) schloss Max seine Wissenslücken (Folge 5). Er meisterte die Kennzahlen (Folge 6), überwand den Dokumenten-Schock (Folge 7) und baute durch Praxistests seine Besichtigungskompetenz auf (Folge 8). Nun steht Max mit 32 Jahren und 13.000 Euro Kapital somit vor seinem ersten echten Ankaufversuch.

1. Die private Anekdote: Max, sein Vater und der silberne Golf IV

Als Max am Schreibtisch über den Zahlen brütet, muss er plötzlich an seinen 19. Geburtstag zurückdenken. Damals stand der Kauf seines allerersten eigenen Autos an: ein silberner VW Golf IV, inseriert für 3.200 Euro bei einem privaten Verkäufer im Nachbardorf. Sein Vater hatte ihn damals begleitet, fest entschlossen, dem Verkäufer eine Lektion im harten Verhandeln zu erteilen.

Kaum auf dem Hof angekommen, zog der Vater die Augenbrauen zusammen, trat demonstrativ gegen den Vorderreifen und wetterte lautstark über jeden noch so winzigen Steinschlag auf der Motorhaube: „Das Auto ist eine Baustelle! Mehr als 2.000 Euro gebe ich Ihnen dafür im Leben nicht!“ Das Ergebnis war ein Desaster: Der Verkäufer fühlte sich persönlich angegriffen, packte wortlos seine Schlüssel wieder ein und schmiss die beiden wütend vom Hof. Der Deal war folglich geplatzt, bevor er überhaupt begonnen hatte.

1.1 Sachlichkeit siegt bei der Kaufpreisverhandlung beim Immobilien Angebot

Max hatte damals enttäuscht im Bus nach Hause gesessen, doch die Lektion hat er bis heute nicht vergessen. Wer den Verkäufer oder dessen Immobilie abwertet, erzeugt pure Abwehrhaltung und verletzt den menschlichen Stolz. Bei seiner anstehenden Kaufpreisverhandlung beim Immobilien Angebot will Max es deshalb völlig anders machen als sein Vater: Nicht poltern, sondern wertschätzend bleiben, bei der Besichtigung festgestellte Auffälligkeiten sowie erwartete Instandsetzungs- oder Modernisierungskosten nachvollziehbar dokumentieren und gleichzeitig dem Verkäufer beziehungsweise Makler den Stand seiner Finanzierungsvorbereitung transparent darlegen.

2. Signale für Verhandlungsspielraum methodisch identifizieren

Bevor Max sein Angebot formuliert, analysiert er das Marktumfeld der 35-Quadratmeter-Wohnung genau. Max betrachtet dabei mehrere Umstände, die aus seiner Sicht auf möglichen Verhandlungsspielraum hindeuten könnten:

• Inseratsdauer: Das Objekt ist seit rund zehn Wochen inseriert. Max berücksichtigt dies als einen möglichen Hinweis darauf, dass der ursprünglich angesetzte Preis bisher nicht zu einem Abschluss geführt hat.
• Objektzustand & Renovierungsbedarf: Anstehende Schönheitsreparaturen und veraltete Thermostate könnten Selbstnutzer abschrecken.
• Verkäufermotivation: Nach Angaben des Maklers handelt es sich um einen Nachlass; zudem vermittelte dieser den Eindruck, dass die Beteiligten grundsätzlich an einer zügigen Abwicklung interessiert sein könnten.
• Leerstand: Der Leerstand kann für die Eigentümer laufende finanzielle Belastungen verursachen, während gleichzeitig keine laufenden Mieteinnahmen aus der Wohnung erzielt werden.

2.1 Die schriftliche Feedback-Methode zur Kaufpreisverhandlung beim Immobilien Angebot

Max entscheidet sich für die schriftliche Bilanzierungs-Methode: Er verfasst ein professionelles Anschreiben an den Makler. Darin hebt er zunächst die Vorzüge der Wohnung hervor (guter Grundriss, gepflegter Gesamteindruck des Hauses), führt im Anschluss jedoch sachlich die kalkulierten Modernisierungskosten für Sanitär und Fensterdichtungen auf. Auf dieser nachvollziehbaren Basis unterbreitet er sein schriftliches Kaufpreisangebot über 84.000 Euro – ergänzt um entsprechende Nachweise über den Stand der Finanzierungsvorprüfung.

Vertiefung: Die Rendite durch strukturierte Analyse steuern: Immobilien-Kalkulation: Rendite und Cashflow berechnen

3. Psychologie und der moralische Kompass

Beim Verfassen des Schreibens stößt Max im Buch auch auf aggressive Methoden wie die sogenannte Ermüdungstaktik, bei der Verkäufer durch künstlich gedrückte Scheinangebote mürbe gemacht werden. Max distanziert sich indessen bewusst von solchen fragwürdigen Manövern.

3.1 Integrität und partnerschaftliches Verhandeln

Für Max steht fest: Ein erfolgreicher Abschluss muss schließlich für beide Seiten tragfähig und fair bleiben. Neben dem angebotenen Preis können für Verkäufer auch Faktoren wie eine nachvollziehbare Finanzierung, eine zügige Abwicklung und ein unkomplizierter Kommunikationsverlauf eine Rolle spielen. Wie stark diese Faktoren gewichtet werden, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Eine sachlich vorbereitete Kaufpreisverhandlung beim Immobilien Angebot basiert stets auf Respekt und wirtschaftlicher Vernunft.

4. Übersicht: Max' Status-Dashboard (Schritt 9)

Mit der Übermittlung seines ersten schriftlichen Preisvorschlags aktualisiert Max sein Dashboard:

5. Fazit: Der Ball liegt im Feld der Verkäufer nach dem Kaufpreisverhandlungs-Angebot

Max atmet tief durch, nachdem er auf den Senden-Button geklickt hat. Zum ersten Mal in seinem Investoren-Werdegang hat er einen konkreten Preisvorschlag für den Ankauf der Wohnung in Höhe von 84.000 Euro übermittelt. Er hat seine persönliche Vorprüfung nach bestem Wissen durchgeführt und die Verhandlung sachlich strukturiert vorbereitet. Nun beginnt indessen die Phase des Wartens: Wird die Erbengemeinschaft auf seinen Preisvorschlag eingehen oder entscheidet sie sich für einen anderen Weg?

Der Ausblick auf die finale Entscheidung

In der nächsten Folge entscheidet sich Max' Schicksal beim ersten Objekt: Wie reagiert der Makler auf das nachverhandelte Angebot? Kommt es folglich zum Zuschlag oder muss Max sein Suchprofil weiter schärfen und in die nächste Runde gehen?

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