Max wird Immobilieninvestor – Folge 10: Erste Wohnung kaufen als Kapitalanlage

Wichtiger Vorab-Hinweis: Die in dieser Artikelserie beschriebenen Charaktere, Handlungen und Fallbeispiele sind frei erfunden. Sie dienen ausschließlich der Veranschaulichung, dem praxisnahen Wissenstransfer und der Unterhaltung. Die Inhalte stellen zu keinem Zeitpunkt eine Rechtsberatung, Steuerberatung, bautechnische Sachverständigenleistung oder eine individuelle Anlageberatung dar. Jedes Immobilieninvestment birgt Risiken und muss im realen Einzelfall immer individuell geprüft werden. Max wird Immobilieninvestor - Erste Wohnung kaufen als Kapitalanlage.

Max wird Immobilieninvestor – Folge 10: Der Notartermin, der 4.000-Euro-Erfolg und das Zins-Dilemma

Das Warten der letzten Tage zehrte spürbar an den Nerven, doch an einem sonnigen Donnerstagvormittag klingelt schließlich das Smartphone: Der Makler ist am Apparat. Die Erbengemeinschaft hat über Max' sachlich begründeten Preisvorschlag beraten. Zwar wollten die Eigentümer sein ursprüngliches Gebot von 84.000 Euro nicht vollständig akzeptieren, boten ihm jedoch einen finalen Kompromiss bei glatten 85.000 Euro an.

Für Max hat sich die Verhandlung somit voll ausgezahlt: Ausgehend vom ursprünglichen Inseratspreis von 89.000 Euro bedeutet dieser Abschluss einen handfesten Verhandlungserfolg von exakt 4.000 Euro. Nach einer kurzen Prüfung seiner Kennzahlen sagt Max deshalb entschlossen zu.

Die Entscheidung: Erste Wohnung kaufen als Kapitalanlage

Das Zielobjekt ist eine 35 Quadratmeter große 2-Zimmer-Wohnung in einer soliden B-Lage. Bevor Max jedoch an die Neuvermietung denkt, möchte er die Wohnung in den kommenden Wochen in aller Ruhe für den Markt vorbereiten. Die veralteten Heizkörperthermostate müssen erneuert, die Fensterdichtungen getauscht und die Wände frisch gestrichen werden. In dieser Folge bleibt die Wohnung folglich noch unvermietet. Wer seine erste Wohnung als Kapitalanlage kaufen möchte, sollte diesen zeitlichen Leerstandspuffer von Beginn an einkalkulieren.

1. Der Bankprozess: Erste Wohnung kaufen als Kapitalanlage und finanzieren

Bevor überhaupt an einen Termin beim Notar zu denken war, musste Max den bürokratischen Hürdenlauf mit seiner finanzierenden Bank meistern. Eine mündliche Kreditzusage reichte schließlich längst nicht aus, um verbindlich ins rechtliche Risiko zu gehen.

1.1 Einreichen der Unterlagen und die finale Kreditzusage

Direkt nach der Einigung mit dem Makler reichte Max das vollständige Unterlagenpaket bei der Bank ein. Auf persönlicher Seite gehörten dazu seine letzten drei Gehaltsabrechnungen, die aktuelle Steuererklärung, eine detaillierte Vermögens- und Selbstauskunft sowie der Nachweis über seine Eigenmittel. Auf Objektebene forderte die Bank den Grundbuchauszug, die Teilungserklärung, den Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft, den Energieausweis sowie bemaßte Grundrisse an.

Erst nachdem die Marktfolge der Bank die Werthaltigkeit der 35-Quadratmeter-Wohnung eingewertet und Max' Bonität abschließend geprüft hatte, traf die schriftliche Darlehenszusage ein. Mit diesem Dokument in der Hand gab er dem Notariat schließlich grünes Licht für die Vertragserstellung.

1.2 Was Max für den Notartermin von der Bank benötigt

Für die Beurkundung selbst benötigte Max ein zentrales Dokument von seiner Bank: das sogenannte Grundschuldbestellungsformular (inklusive der bankeigenen Sicherungsabrede und Vollmachten). Dieses Formular sendet die Bank entweder direkt an das Notariat oder händigt es dem Darlehensnehmer aus.

Damit die Bank das Darlehen in Höhe von 85.000 Euro später tatsächlich an die Verkäufer auszahlt, verlangt sie schließlich eine dingliche Absicherung an erster Rangstelle im Grundbuch. Max erfuhr, dass ohne dieses offizielle Formular der Bank die Grundschuld beim Notartermin nicht direkt mitbeurkundet werden kann – was den gesamten Eigentumsübergang um Wochen verzögert hätte. Wer eine erste Wohnung als Kapitalanlage kaufen will, muss diese Bankunterlagen zwingend vorab koordinieren.

2. Das Rechenszenario: Zahlen, Daten und monatliche Verpflichtungen

Zuhause breitet Max die Vertragsunterlagen auf seinem Küchentisch aus und trägt die verbindlichen Eckdaten in sein persönliches Tabellenblatt ein. Für das Gesamtprojekt ergibt sich folgendes vereinfachtes Rechenszenario:

2.1 Das Konstrukt der 100%-Finanzierung und ihre Tücken

Max hat somit eine klassische 100%-Finanzierung abgeschlossen: Die Bank finanziert den reinen Kaufpreis von 85.000 Euro vollständig, während Max lediglich die Nebenkosten von 8.500 Euro aus eigener Tasche zahlt. Zwar weiß er bereits grob, dass eine solche Vollfinanzierung besondere Tücken und Risiken birgt – etwa durch einen Zinsaufschlag der Bank oder das Risiko einer Unterdeckung bei Marktschwankungen –, doch im Detail fehlt ihm auch hier noch tiefes Fachwissen. Er nimmt sich fest vor, sich zeitnah intensiv mit den genauen Mechanismen und Gefahren einer 100%-Finanzierung auseinanderzusetzen.

2.2 Die vorübergehende Belastung im Leerstand

Solange kein Mieter in der Wohnung eingezogen ist, muss Max sämtliche laufenden Kosten aus eigener Tasche bestreiten. Die Bankrate von 425,00 Euro plus das volle Hausgeld von 180,00 Euro summieren sich folglich auf monatlich 605,00 Euro. Da Max von seinen 13.000 Euro Startkapital exakt 8.500 Euro für die Nebenkosten aufgewendet hat, verbleibt ihm ein liquider Notgroschen von rund 4.500 Euro. Dieser Puffer sichert die anstehende Renovierungsphase und die laufenden Raten ab. Die Renovierung darf allerdings wie veranschlagt nicht wirklich viel kosten.

Lesetipp: Wie man Ertrag und Cashflow systematisch plant:  Immobilien-Kalkulation: Rendite und Cashflow berechnen

Die Ausgangslage nach dem Kaufabschluss - Erste Wohnung kaufen als Kapitalanlage

Was bisher geschah: Vom Kassensturz (Folge 1) über die Schufa-Sanierung (Folge 2), die Strategiefindung (Folge 3) und die Akquise (Folge 4) schloss Max seine Wissenslücken (Folge 5). Er lernte die Kennzahlen (Folge 6), meisterte den Dokumenten-Dschungel (Folge 7) und baute durch Praxistests Besichtigungserfahrung auf (Folge 8). Nach der erfolgreichen Preisverhandlung (Folge 9) bereitet Max nun beim Notar die rechtliche Abwicklung des Kaufs vor.

3. Der Notartermin: Juristisches Neuland und der Prozess der Abwicklung

Zwei Wochen nach Vorlage aller Bankdokumente sitzt Max im holzgetäfelten Besprechungszimmer eines Notariats. Ihm gegenüber sitzen der Makler und einer der Miterben. Der Notar eröffnet den Termin formell, prüft die Personalausweise und beginnt anschließend, den mehrere Seiten langen Kaufvertrag Wort für Wort laut vorzulesen.

Der grobe Ablauf gliedert sich dabei in feste Abschnitte:

• Verlesen und Erläutern des Kaufvertrags: Der Notar geht sämtliche Paragrafen durch, von der genauen Bezeichnung des Sondereigentums über den Kaufpreis bis hin zu den Gewährleistungsausschlüssen.
• Sicherung beider Parteien: Geregelt werden die Eintragung der Auflassungsvormerkung zur Absicherung des Käufers sowie die Fälligkeitsvoraussetzungen für die Kaufpreiszahlung.
• Bestellung der Grundschuld: Direkt im Anschluss wird die von Max mitgebrachte Grundschuldbestellungsurkunde der finanzierenden Bank beurkundet, damit diese das Darlehen später überhaupt auszahlt.

3.1 Die offizielle Unterschrift und Beurkundung

Erst wenn alle offenen Fragen beider Parteien geklärt sind, unterschreiben alle Anwesenden das Dokument und der Notar siegelt die Urkunde offiziell ab. Damit ist der schuldrechtliche Vertrag besiegelt, auch wenn das Eigentum erst mit der späteren Grundbucheintragung übergeht.

3.2 Die Erkenntnis am Notartisch: Wie viel Wissen noch fehlt

Während der Notar routiniert juristische Fachbegriffe wie „Fälligkeitsmitteilung“, „Lastenfreistellung“ oder „dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung“ verliest, schwirrt Max der Kopf. Er nickt zwar an den passenden Stellen, muss sich innerlich jedoch eingestehen: Er versteht nur einen Bruchteil des Kleingedruckten. Ihm wird schlagartig bewusst, wie komplex dieser bürokratische Prozess in der Praxis ist und wie viel er über die rechtlichen Feinheiten der Kaufabwicklung noch lernen muss, wenn er den Kauf weiterer Wohnungen plant.

Vertiefung: Den Ablauf beim Notar Schritt für Schritt verstehen: Notartermin bei Immobilien: Der Kaufabwicklungsprozess im Detail

4. Der Dämpfer am Abend: Ein unbehagliches Gefühl beim Zinsmodell

Am Abend nach der Beurkundung sitzt Max mit einem Glas Wasser auf seinem Balkon. Die anfängliche Euphorie über die Tinte unter dem Vertrag legt sich allmählich, und an ihre Stelle tritt eine nachdenkliche Stille. Max wirft erneut einen Blick in den Darlehensvertrag der Bank. Eine Zahl sticht ihm dabei besonders ins Auge: 247,92 Euro reine Zinsen Monat für Monat. Das sind fast 3.000 Euro im Jahr, die rein für die Bereitstellung des Geldes an das Kreditinstitut fließen, ohne dass sich die eigentliche Restschuld auch nur um einen Cent verringert. Max tilgt zwar auch etwa 177 € monatlich, was die Restschuld und somit auch die monatlichen Zinsbelastungen sukzessive verringert. doch die Ernüchterung bleibt. Max rechnet nach: Angenommen, die Zinskonditionen bleiben auch nach Ablauf der zehnjährigen Zinsbindung unverändert, würde Max bei gleichbleibender Tilgung insgesamt rund 42.750 € an Zinsen zahlen, bis das Darlehen vollständig zurückgeführt ist.

4.1 Max erkennt die unterschiedlichen Risiken von Kreditnehmer und Bank

Max beginnt, die Mechanik des klassischen Bankkredits kritisch zu hinterfragen. Ihm wird bewusst, wie einseitig dieses Konstrukt verteilt ist:

• Das volle operative Risiko liegt bei Max: Wenn die Wohnung unerwartet länger leer steht, ein künftiger Mieter die Miete schuldig bleibt oder eine Sonderumlage der WEG anfällt, trägt Max den finanziellen Schaden ganz allein.
• Die Bank fordert ihre Quote: Die vereinbarte Kreditrate bleibt grundsätzlich auch dann bestehen, wenn die Wohnung vorübergehend keine Mieteinnahmen erzielt. Das laufende Vermietungsrisiko trägt Max. Am Monatsersten bucht die Bank die 425 Euro vom Girokonto ab.
• Die Absicherung: Mit einer erstrangigen Grundschuld im Grundbuch hat sich die Bank gegen nahezu jeden Ausfall abgesichert. Die Bank verfügt mit der Grundschuld über eine zentrale Sicherheit für das Darlehen. Reicht der Verwertungserlös im Ernstfall nicht zur vollständigen Deckung der offenen Forderungen aus, können für Max weitere finanzielle Verpflichtungen verbleiben.

Obwohl Max stolz auf seinen ersten Abschluss ist, fühlt sich dieses traditionelle Modell für ihn intuitiv nicht ganz stimmig an. Das Geschäft ist keine partnerschaftliche Zusammenarbeit auf Augenhöhe, sondern eine ungleiche Risikoverteilung zugunsten des Geldgebers, findet Max.

5. Ethische Gedanken: Die Suche nach zinslosen Alternativen

Max greift erneut zum Buch „Immobilienvermieter nach Feierabend“ und blättert noche einmal durch. Er stellt fest, dass er mit seinen Zweifeln keineswegs allein dasteht. Zinsen sind aus ökonomischer und ethischer Sicht schließlich mehr als nur eine einfache Kostenposition; sie binden den Investor an ein starres Korsett, das wenig Raum für unternehmerische Schwankungen lässt.

5.1 Partnerschaftliche Beteiligung statt starrem Zinsdienst

Max informiert sich grob über verschiedene alternative Finanzierungsmodelle – etwa zinslose Darlehen, Verkäuferdarlehen oder Modelle mit einer vertraglich vereinbarten Beteiligung an Chancen und Risiken. Je nach konkreter Gestaltung unterscheiden sich Rechte, Pflichten und Risikoverteilung erheblich. Max nimmt sich fest vor, für künftige Ankäufe solche alternativen Wege eingehend zu prüfen, sobald er seine erste Wohnung als Kapitalanlage erfolgreich am Markt etabliert hat.

Vertiefung: Alternative Finanzierungswege im Detail betrachtet: Zinslose Alternativen beim Immobilienkauf: Partnerschaftliche Modelle analysiert

6. Die nächste Berg-Etappe: Mietverträge und Versicherungen

Während die Kaufabwicklung nun über das Notariat ihren Gang nimmt, blickt Max auf die kommenden Aufgaben. Ein richtiger Investor, der mit allen Wassern gewaschen ist, ist er schließlich bei weitem noch nicht. Die größte Herausforderung steht ihm erst noch bevor: die Vermietung.

6.1 Unsicherheiten beim Mietvertragsrecht

Max merkt schnell, dass er noch überhaupt nicht weiß, welchen Mietvertrag er verwenden soll. Standardvorlagen aus dem Internet oder aktuelle Verträge von Eigentümerverbänden? Soll er eine Indexmiete vereinbaren, um sich gegen die Inflation zu wappnen, oder ist eine Staffelmiete im konkreten Fall zielführender? Wie formuliert man Klauseln zu Schönheitsreparaturen oder Kleinreparaturen, ohne dass sie vor Gericht wegen Unwirksamkeit kassiert werden?

6.2 Der Schutz des Objekts: Das Thema Versicherungen

Zudem wird Max klar, dass er sich dringend um das Thema Versicherungen kümmern muss. Ist das Gebäude über die WEG ausreichend gegen Elementarschäden abgesichert? Benötigt er als Vermieter eine separate Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, falls ein Dachziegel herabstürzt oder im Winter nicht gestreut wird? Und macht eine Mietausfall- oder Vermieter-Rechtsschutzversicherung von Beginn an Sinn? Fragen über Fragen, die Max zeigen, wie steil die Lernkurve nach wie vor ist.

7. Übersicht: Max' Status-Dashboard (Schritt 10)

Nach dem Notartermin, der ehrlichen Reflexion seiner Wissenslücken und den vielen neuen Fragestellungen korrigiert Max sein Dashboard bewusst nach unten:

8. Fazit: Erste Wohnung kaufen als Kapitalanlage – Die Reise fängt erst an

Max klappt seine Dokumentenmappe zu. Der erfolgreiche Notartermin und die Ersparnis von 4.000 Euro gegenüber dem Angebotspreis sind ein starker Start. Dennoch ist Max bodenständig genug, um zu erkennen, dass er erst ganz am Anfang steht. Wer seine erste Wohnung als Kapitalanlage kaufen möchte, merkt schnell: Der Kaufvertrag ist nur der Türöffner. Die eigentliche Arbeit als umsichtiger Vermieter, das Risikomanagement durch Versicherungen und die Suche nach alternativen Finanzierungsmodellen für künftige Wohnungen fangen jetzt erst richtig an.

Der Ausblick auf die Renovierung und die Mietersuche

In der nächsten Folge betritt Max seine leere Wohnung nach der offiziellen Schlüsselübergabe: Wie organisiert er die anstehenden Renovierungsarbeiten nach Feierabend? Worauf kommt es bei der Auswahl des allerersten Mieters an, um Risiken von vornherein zu minimieren?

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