Nachbar stinkt: Was tun bei unerträglicher Geruchsbelästigung?

Nachbar stinkt: Anbei möchte ich Ihnen gerne eine kleine Erfahrung aus der privaten Vermietung schildern. Es geht um einen Sachverhalt mit Geruchsbelästigung durch einen Nachbarn. Wie aus diesem Erfahrungsbericht hervorgeht, kann es auch bei der Vermietung hin und wieder ungewöhnliche Probleme geben, die es zu meistern gilt. Doch auch wenn nicht vorhersehbare Probleme entstehen, gibt es in den meisten Fällen eine Lösung. Was war geschehen?

Vor einigen Jahren habe ich eine kleine Wohnung im Rhein-Main-Gebiet gekauft. Der Kaufpreis war gut, es war allerdings viel Arbeit erforderlich, um die Wohnung auf Vordermann zu bringen. Es stand eine komplette Sanierung an. Im Anschluss daran habe ich die Wohnung komplett möbliert und anschließend vermietet. Aufgrund der Lage war die Anfrage sehr groß, der neue Mieter war dementsprechend froh, den Zuschlag erhalten zu haben. Die Miete wurde bezahlt, Mieter und ich waren zufrieden. Es lief also alles gut.

So viel kurz zum Hintergrund. Die Frage, die sich mir in dieser spezifischen Situation stellte, war: Was tun, wenn der Nachbar stinkt?

1. Der Geruch wird unerträglich: Die ersten Schritte als Vermieter - Nachbar stinkt

Mit der Zeit hat sich leider herausgestellt, dass der Bewohner der Nachbarwohnung (selbst Eigentümer dieser Wohnung) es nicht sonderlich ernst mit Hygiene und Reinheit nimmt. Es kamen immer wieder sehr üble Gerüche aus seiner Wohnung. Anfangs intervallweise, wenn seine Tür offenstand. Der Geruch war dann im Treppenhaus deutlich zu riechen bzw. es war schon ein ekliger und muffiger Gestank. Mein Mieter hatte mich zu diesem Zeitpunkt schon kontaktiert, um über den Zustand bzw. die Geruchsbelästigung zu berichten.

Was tun, wenn der Nachbar stinkt, dieser Frage musste ich als Vermieter nun sprichwörtlich auf den Grund gehen und mich um Besserung der Situation kümmern. Der erste Schritt war sinngemäß, dass ich Kontakt mit dem Geruchsverursacher aufgenommen habe. Er hat Besserung versprochen und schien im Gespräch relativ einsichtig. Weiterhin habe ich mit weiteren Bewohnern des 8-Parteien-Mehrfamilienhauses Kontakt aufgenommen und ein Gespräch gesucht. Andere Bewohner haben den Geruch auch schon wahrgenommen, allerdings ohne aktiv etwas zu unternehmen oder den Geruchsverursacher anzusprechen.

Die kommenden Monate ist leider, trotz der mündlich versprochenen Beseitigung des Geruchs durch den Verursacher, keine Besserung eingetreten. Im Gegenteil, der Geruch wurde immer schlimmer, ja unerträglich. Es hat sprichwörtlich dermaßen gestunken, dass einem beim Betreten des Treppenhaues schon schlecht wurde. Mein Mieter hat sich folglich in regelmäßigen Abständen bei mir beschwert.

2. Recht auf Verwahrlosung? Behörden, Polizei und psychosoziale Hilfe - Nachbar stinkt

Natürlich bin ich verstärkt aktiv geworden, um etwas gegen den Gestank des Nachbars zu unternehmen. Ich habe viele weitere nachdrückliche Gespräche mit dem netten Geruchsverursacher geführt. Bedauerlicherweise ohne Erfolg und mit sehr mäßiger Einsicht.

Die Hausverwaltung und der psychosoziale Dienst

Parallel tätigte ich einige Anrufe bei der zuständigen Hausverwaltung. Hier habe ich mitgeteilt, dass das Gemeinschaftseigentum betroffen ist und es längst nicht mehr nur den Geruchsverursacher betrifft. Die Hausverwaltung hat auch Kontakt mit dem Geruchsverursacher aufgenommen, allerdings mit mäßigem Erfolg.

Da es neben dem Geruchsproblem auch vermehrt zu merkwürdigen Situationen gekommen ist, hat mein Mieter den zuständigen sozialpsychiatrischen Dienst informiert. Hier waren nach Absprache auch zwei Psychologen vor Ort und haben mit dem Nachbarn gesprochen. Der Bewohner hat jedoch betont, dass er kein Interesse an Hilfe hat und es kein Problem gebe.

Die Grenzen von Polizei und Hygieneamt - Nachbar stinkt

Die nächsten Wochen und Monate wurde es noch schlimmer. Folglich musste ich weitere Maßnahmen einleiten. Ich habe die Polizei eingeschaltet. Ein hier geführtes Gespräch ergab, dass den Beamten die Hände gebunden sind. In Deutschland hat jeder das Recht auf „Verwahrlosung“, was mehr oder weniger aus dem Art. 2 des Grundgesetzes hervorgeht: „Jeder hat das Recht auf die freie Entfaltung seiner Persönlichkeit, soweit er nicht die Rechte anderer verletzt...“.

Ein Geruch ist in diesem Sinne nicht messbar und die Beamten verwiesen mich an das zuständige Ordnungs- und Hygieneamt. Die Hoffnung war vorhanden, dass ein Besuch der Ordnungsbeamten den Geruchszustand darlegt und eine Ordnungswidrigkeit festgestellt wird. Mir wurde jedoch mitgeteilt, dass man erst tätig werden kann, wenn die besagte Person eine Gefahr für sich selbst darstellt (z.B. durch Schimmel oder Fäkalien). Bei einem angekündigten Besuch des Hygieneinspektors hat der Nachbar die Wohnung halbwegs in Ordnung gebracht, sodass keine sofortige Gefahr festgestellt werden konnte.

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3. Juristische Schritte: Die WEG erwägt Klage gegen den Gestank - Nachbar stinkt

Eine Woche nach dem Besuch des Hygieneinspektors hat alles wieder gestunken. Mein Mieter drohte mit Kündigung. Die anderen Bewohner schlossen sich meinen Bemühungen an. Wir dokumentierten alle Vorgänge schriftlich, was später noch von Nutzen war.

Nach weiteren unzähligen Appellen beschlossen wir, einen Anwalt zu konsultieren. Die Geruchsbelästigung durch den Nachbarn, der stinkt, hat mittlerweile unannehmbare Ausmaße angenommen.

Entziehung des Wohneigentums nach WoEigG

Nach einer juristischen Erstberatung empfahl mir ein Rechtsanwalt, das Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG) zu prüfen. Hier geht aus § 17 – Entziehung des Wohnungseigentums – hervor, dass die Eigentümer eines Hauses in einer WEG bei einem Eigentümer, der erhebliche Probleme verursacht, die Veräußerung des Wohneigentums verlangen können.

Ein erster Schritt war eine schriftliche Abmahnung seitens der WEG an den Miteigentümer. Diese Maßnahme zeigte Wirkung: Der Eigentümer hat geschildert, dass er seine Wohnung verkaufen möchte. Der Verkaufsprozess wurde eingeleitet und die Wohnung etwa ein halbes Jahr später verkauft.

Schade, dass oft erst drastische Maßnahmen eingeleitet werden müssen. Trotz Mitleid muss so eine Situation natürlich in Ordnung gebracht werden. Eine Lösung konnte letztendlich herbeigeführt werden.

4. Was tun, wenn der Nachbar stinkt? - Welche Schritte ich in meiner Situation unternommen habe - Nachbar stinkt

Aus meiner Erfahrung heraus bzw. rückblickend aus dem individuellen Fall sind dies die Schritte, die Vermieter und Mieter in einer solchen Situation prüfen können, wenn die Geruchsbelästigung durch den Nachbarn unerträglich wird:

• Dokumentation: Alle Gespräche, Beschwerden und Maßnahmen (Datum, Uhrzeit, Art des Geruchs) sollten schriftlich festgehalten werden.
• Hausverwaltung/Eigentümer: Die Hausverwaltung bzw. der vermietende Eigentümer ist der erste Ansprechpartner.
• Involvierung der Nachbarn: Eine gemeinsame Front in der WEG oder der Hausgemeinschaft kann stärker wirken.
• Behörden informieren: In schweren Fällen können das Ordnungsamt oder das Gesundheitsamt eingeschaltet werden.
• Psychosoziale Hilfe: Der sozialpsychiatrische Dienst kann bei Verdacht auf psychische Probleme Hilfsangebote unterbreiten (Achtung: Hilfe kann nur bei Zustimmung erfolgen).
• Rechtlichen Rat einholen: Ein Anwalt kann bei der Durchsetzung von Rechten nach WoEigG oder BGB helfen.

In diesem Sinne, auf eine geruchsneutrale Eigentümergemeinschaft/Nachbarschaft!

5. Fazit: Wissen schützt vor Überforderung

Ob unerträgliche Geruchsbelästigung durch den Nachbarn, der stinkt, Mietnomaden oder Sanierungsdramen – als privater Vermieter können Sie vor Herausforderungen stehen, die unlösbar scheinen. Wie dieser Erfahrungsbericht zeigt, gibt es jedoch fast immer eine Lösung, solange man sich informiert, die Situation sachlich dokumentiert und sich bei Bedarf professionelle Hilfe sucht. Geben Sie nicht auf!

 Werden Sie Immobilienvermieter nach Feierabend

Ihr Stefan Schulz, GF der VantageFlow Konzepte UG (haftungsbeschränkt)
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