Wirtschaftliche Due Diligence bei Immobilien: Warum der Taschenrechner Ihr bester Freund ist

Wichtiger Vorab-Hinweis: Dieser Beitrag versteht sich als rein sachliche Analyse immobilienökonomischer Prüfungsprozesse. Ziel ist es, ein Bewusstsein für potenzielle Risiken zu schaffen und die geordnete Herangehensweise an die Zahlenprüfung zu beleuchten. Es liegt mir fern, rechtliche oder steuerliche Beratungen durchzuführen. Vielmehr wird dazu eingeladen, die wirtschaftliche Tragfähigkeit von Immobilienprojekten eigenverantwortlich und unter Hinzuziehung von Fachleuten zu bewerten. Wirtschaftliche Due Diligence bei Immobilien.

Wirtschaftliche Due Diligence bei Immobilien: Warum der Taschenrechner Ihr bester Freund ist

Wenn wir über den Kauf einer Immobilie nachdenken, lassen wir uns oft von schönen Bildern oder einer schicken Lage blenden. Doch als Immobilienvermieter nach Feierabend ist Zeit ein kostbares Gut. Deshalb steht am Anfang jedes potenziellen Investments eine wirtschaftliche Due Diligence.

Ganz einfach ausgedrückt: Bevor ein Objekt besichtigt wird, erfolgt eine gründliche Analyse der vorliegenden Zahlen und Daten. Erfahrungsgemäß ist es wenig zielführend, Zeit in technische Untersuchungen vor Ort zu investieren, wenn das Objekt den wirtschaftlichen Erwartungen von vornherein nicht entspricht. Die wirtschaftliche Prüfung fungiert als erster Filter – was hier nicht überzeugt, landet direkt in der digitalen Ablage.

In dieser Analyse schauen wir uns an, wie eine sinnvoll strukturierte Zahlenprüfung abläuft und warum „Hoffnung“ bei der Kalkulation keine anerkannte Währung ist.

Lesetipp: Dieser Artikel baut auf dem Hauptartikel zur Due Diligence bei Immobilien auf.

1. Die Schreibtisch-Analyse: Zeit sparen durch Selektion - Wirtschaftliche Due Diligence bei Immobilien

Erste relevante Zahlen finden sich oft schon im Inserat oder Exposé. Das ermöglicht eine erste Einschätzung, bevor überhaupt eine Besichtigung in Erwägung gezogen wird. Wer nach Feierabend agiert, sollte die wirtschaftlichen Faktoren priorisieren, um Frust durch unnötige Vor-Ort-Termine zu vermeiden. Hierbei hat sich ein geordneter 6-Schritte-Check bewährt:

Der tiefe Blick in die 6 essentiellen Punkte

Bruttorendite prüfen: Passt die Rendite zum Standort? An schwächeren Standorten werden tendenziell höhere Renditen erwartet, um die Risiken auszugleichen. Erscheint die Rendite auffällig gering, könnte der Kaufpreis zu hoch oder die Miete zu niedrig sein. Hier lohnt ein Abgleich mit ähnlichen Objekten am Markt.
Nettorendite ermitteln: Hier trennt sich oft die Spreu vom Weizen. Es ist notwendig, Informationen zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten beim Makler oder Verkäufer einzufordern. Ohne die Berücksichtigung der tatsächlichen Bewirtschaftungskosten bleibt jede Renditeberechnung an der Oberfläche.
Cashflow kalkulieren: Bleibt nach Abzug aller Kosten und der Annuatität (Zins & Tilgung) monatlich real Liquidität übrig? Ein positiver operativer Cashflow ist ein wesentliches Merkmal für die Stabilität des Portfolios.
Wirtschaftsplan & WEG-Unterlagen (Tiefenprüfung): Dieser Punkt ist hochgradig relevant. Wir fordern den aktuellen Wirtschaftsplan sowie die Jahresabrechnungen der letzten Jahre an. Dabei wird auf Faktoren wie die Instandhaltungsrücklage, nicht umlagefähige Verwaltungskosten, wartungsintensive Anlagen (Aufzüge, Schwimmbad) und die finanzielle Stabilität der Gemeinschaft geachtet.
Eigenkapitalrendite (ROI) prüfen: Wie effizient arbeitet das eingesetzte Kapital im Vergleich zu anderen Anlageformen? Hier können auch zukünftige Szenarien, wie etwa Mieterhöhungen, mit einbezogen werden.
Wertsteigerungspotenzial & Szenarien: Da keine Glaskugel vorhanden ist, arbeiten professionelle Investoren mit Annahmen. Was passiert bei steigenden Zinsen? Eine Betrachtung vom „Worst Case“ bis zum „Best Case“ schafft Klarheit über das Risiko.

2. Wirtschaftliche Due Diligence bei Immobilien: Ergänzende Grundlagen

Wer sich mit den Zahlen bereits tiefergehend befasst und ein entsprechendes Verständnis entwickelt hat, kann eine initiale Prüfung erfahrungsgemäß recht gut vom heimischen Schreibtisch aus vornehmen. Um Berechnungsgrundlagen besser zu verstehen, habe ich Artikel verfasst, die Ihnen nützlich sein können:

Wer die Ergebnisse dieser Zahlenkolonnen am Ende nicht richtig deuten kann, der liest in ihnen wie im Kaffeesatz. Ein Immobilieninvestment auf Basis von Kaffeesatz und gutem Glauben ist eher etwas für Wahrsager als für seriöse Vermieter. Wer die Zahlen ignoriert, investiert nicht, sondern hofft einfach nur.

Strategische Unterstützung: Im Fahrplan (Werbung) sind Orientierungshilfen enthalten, mit denen man sich strukturiert durch die Analyse hageln kann. Diese decken neben der Prüfung von harten Kennzahlen (Brutto- und Nettorendite, Cashflow, Eigenkapitalrendite) auch die WEG-Situation hinsichtlich Rücklagen und Plausibilität des Wirtschaftsplans ab. Zudem unterstützen sie bei der Einschätzung der Standortqualität sowie der gezielten Kontrolle der Finanzierungskonditionen.

Auch die Orientierungshilfe für die wirtschaftliche Due Diligence befindet sich im Fahrplan. Checklisten können dazu beitragen, strukturiert vorzugehen und keine wichtigen Schritte zu vergessen.

3. Unterstützung und Expertise - Wirtschaftliche Due Diligence bei Immobilien

Auch wenn viele Schritte eigenständig erledigt werden können, stößt man irgendwann an Grenzen. Es kann logisch sein, Unterstützung hinzuzuziehen:

Steuerberater: Um individuelle steuerliche Auswirkungen fundiert zu bewerten.
Finanzierungsvermittler: Um realistische Darlehenskonditionen für die Cashflow-Berechnung zu erhalten.
Mentoren oder erfahrene Investoren: Ein Blick von außen kann oft vor „Betriebsblindheit“ schützen.

Fazit: Kalkulieren statt Hoffen

Die wirtschaftliche Due Diligence erfordert Disziplin. Wer lernt, die Zahlenkolonnen richtig zu deuten, baut sich einen wirksamen Schutz gegen überteuerte Kaufpreise und negative Cashflows auf. Durch eine planvolle Vorprüfung lassen sich unzureichende Renditen oder finanzielle Risiken frühzeitig identifizieren, bevor eine bindende Kaufentscheidung getroffen wird. Sofern die wirtschaftlichen Eckdaten überzeugen, ist die technische Due Diligence der nächste sinnvolle Schritt.

💡 zusätzlicher Lesetipp: Während der Suche und Prüfung von Objekten, kann man sich direkt mit dem Thema Klumpenrisiko auseinandersetzen. So kann das Portfolio ggf. besser von externen Abhängigkeiten geschützt werden: Klumpenrisiko beim Immobilienkauf vermeiden: Eine strukturelle Analyse der Portfolio-Diversifikation

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Ihr Stefan Schulz, GF der VantageFlow Konzepte UG (haftungsbeschränkt)
Weitere Informationen über mich und meine Herangehensweise finden Sie hier.

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