Technische Due Diligence bei Immobilien: Den Zustand planvoll sichten

Wichtiger Vorab-Hinweis: Dieser Beitrag versteht sich als rein sachliche Analyse immobilienökonomischer Prüfungsprozesse. Ziel ist es, ein Bewusstsein für potenzielle Risiken zu schaffen und die geordnete Herangehensweise an die technische Zustandsermittlung zu beleuchten. Es liegt mir fern, rechtliche oder steuerliche Beratungen durchzuführen. Vielmehr wird dazu eingeladen, die bauliche Substanz von Immobilienprojekten eigenverantwortlich und unter Hinzuziehung von Fachleuten zu bewerten. Technische Due Diligence bei Immobilien.

Technische Due Diligence bei Immobilien: Den Zustand planvoll betrachten

Sobald eine Immobilie das wirtschaftliche Interesse geweckt hat, rückt das Objekt physisch in den Fokus. In der professionellen Immobilienwirtschaft wird dieser Prozess als technische Due Diligence (TDD) bezeichnet. Während in der wirtschaftlichen Analyse Zahlen im Vordergrund stehen, widmet sich dieser Teil der Substanz, der Technik und dem allgemeinen Erhaltungszustand.

Erfahrungsgemäß ist es für Immobilienvermieter nach Feierabend hilfreich, ein Grundverständnis für bauliche Details zu entwickeln. Es ist nicht zu erwarten, dass man sofort zum Bausachverständigen wird – dies ist schlicht unmöglich. Doch durch ein strukturiertes Vorgehen können offensichtliche Warnsignale von harmlosen Gebrauchsspuren unterschieden werden. Eine planvolle Besichtigung kann dabei helfen, einen möglichen Sanierungsstau frühzeitig wahrzunehmen und das Objekt grob einzuschätzen.

In diesem Artikel wird beleuchtet, worauf als Laie bei einer ersten Besichtigung vor Ort geachtet werden kann und warum die abschließende technische Beurteilung zwingend Experten überlassen werden muss.

Lesetipp: Dieser Artikel ist Teil einer Serie. Die technische Bestandsaufnahme baut auf dem Hauptartikel zur Due Diligence bei Immobilien sowie der wirtschaftlichen Due Diligence auf und bildet die Grundlage für die nachfolgende rechtliche Due Diligence.

1. Die äußere Erscheinung: Optische Merkmale erkennen - Technische Due Diligence bei Immobilien

Bereits vor dem Betreten des Hauses liefert die Hülle wertvolle Indizien für den allgemeinen Pflegezustand der letzten Jahre. Hierbei geht es um eine rein oberflächliche Betrachtung, die erste Hinweise auf Sanierungsstau geben kann:

• Garten & Zuwege: Das Umfeld kann auf Gepflegtheit oder Verwilderung untersucht werden. Ein vernachlässigter Garten lässt oft Rückschlüsse auf die allgemeine Sorgfalt des bisherigen Eigentümers zu.
• Dach & Regenrinnen: Die Eindeckung kann auf augenscheinliche Intaktheit betrachtet werden. Es lässt sich beobachten, ob Ziegel fehlen oder Schäden sichtbar sind. Sofern es bei der Besichtigung regnet, kann geachtet werden, ob das Wasser ordnungsgemäß abfließt.
• Fassade & Balkone: Geachtet werden kann auf sichtbare Risse, Feuchtigkeitsflecken oder Abplatzungen. Auch Moos- und Algenbewuchs können Hinweise auf technische Fragestellungen geben. Zudem lässt sich optisch beurteilen, ob Balkongeländer stabil wirken oder Roststellen aufweisen.
• Fenster & Türen: Unter die Lupe genommen werden kann die Art der Verglasung. Es lässt sich ermitteln, ob es sich um alte Fenster oder moderne Elemente handelt. Ebenso kann beurteilt werden, ob die Türen gut schließen und Dichtungen optisch elastisch wirken.

2. Die inneren Werte: Wo Vorsicht geboten ist - Technische Due Diligence bei Immobilien

Im Innenbereich wird die Besichtigung detaillierter. Hier geht es primär darum, Indikatoren für den Gesamtzustand aufzuspüren, ohne dabei selbst technisch einzugreifen:

• Treppenhaus & Wohnräume: Ein muffiger Geruch kann als Warnsignal für Feuchtigkeit wahrgenommen werden. Wände und Decken können gezielt auf Risse oder Schimmelspuren in Augenschein genommen werden. Geachtet werden kann zudem auf frisch überstrichene Stellen, um zu hinterfragen, warum punktuell renoviert wurde.
• Sicherungskasten (Reine Sichtprüfung): Ein Blick auf die Verteilung kann Aufschluss über den Standard geben. Moderne Kippschalter und ein FI-Schutzschalter sind Indizien für einen zeitgemäßen Standard. Klobige Porzellan-Schraubsicherungen deuten hingegen auf veraltete Technik hin. Wichtiger Sicherheitshinweis: Als Laie darf niemals an der Elektroinstallation gearbeitet werden! Auch Sicherungsmanipulationen oder technische Messungen sind zu unterlassen. Dies ist lebensgefährlich. Die technische Prüfung der Elektrik muss zwingend von einem qualifizierten Elektriker durchgeführt werden.
• Heizung & Sanitär: Durch die optische Inaugenscheinnahme kann ggf. das Alter der Anlage grob geschätzt werden. Ebenso können Anschlüsse unter Spülbecken auf sichtbare Undichtigkeiten oder Rost begutachtet werden.
• Keller & Dachboden: Im Keller kann nach sichtbaren Anzeichen von Feuchtigkeit an Wänden und Böden gesucht werden. Auf dem Dachboden kann geschaut werden, ob Dämmung vorhanden ist oder optische Spuren von Undichtigkeiten am Gebälk vorliegen.

3. Nachbarschaft und Umfeld - Technische Due Diligence bei Immobilien

Die Umgebung kann den Erfolg eines Investments massiv beeinflussen. Berücksichtigt werden können störende Einflüsse wie starker Verkehrs- oder Fluglärm, Bahnschienen oder Geruchsquellen. Es ist ratsam, sich schriftlich (z. B. per Mail) nach dem Verhältnis innerhalb der Hausgemeinschaft oder zu den Nachbarn zu erkundigen. Ein Nachbarschaftsstreit kann für Vermieter belastender sein als ein kleiner technischer Makel.

4. Orientierungshilfen: Strukturiert durch die Besichtigung - Technische Due Diligence bei Immobilien

Um bei der Besichtigung den Überblick zu behalten, wurden gezielte Orientierungshilfen entwickelt, die im Fahrplan (Werbung) enthalten sind. Dort kann man sich strukturiert an den wichtigsten Punkten entlanghageln.

Die Checklisten zur technischen Due Diligence unterstützen dabei, folgende Bereiche optisch zu erfassen:

• Systematische Sichtprüfung: Von der Fassade über das Mauerwerk bis zur Dachkonstruktion.
• Technische Gebäudeausrüstung: Gezielte Fragen zu Heizung, Leitungen und energetischem Gesamteindruck.
• Innenausbau: Geordnete Erfassung des Zustands von Fenstern, Türen, Böden und Sanitärobjekten.

Tipp: Die Nutzung dieser Hilfsmittel kann dazu beitragen, den Kopf für wichtige Fragen frei zu haben und Informationen für Experten vorzubereiten.

5. Die Notwendigkeit von Sachverständigen - Technische Due Diligence bei Immobilien

Als Laie können Symptome (wie ein Riss oder ein alter Sicherungskasten) wahrgenommen werden, aber die technische Tragweite und die exakten Behebungskosten dürfen ausschließlich Fachleute beurteilen.

Wichtiger Hinweis: Eine professionelle Begutachtung durch einen Fachmann ist aus meiner Sicht sehr empfehlenswert, um das wahre Ausmaß von Mängeln fundiert einzuschätzen. Spätestens bei konkretem Kaufinteresse sollten Experten hinzugezogen werden:

• Bausachverständige, Architekten oder Ingenieure: Für eine professionelle Begutachtung der Bausubstanz und Kostenschätzung.
• Handwerksmeister: Für die fachgerechte Prüfung technischer Anlagen (z. B. Heizungsbauer oder Elektriker).
• Kundige Begleitung: Manchmal hilft schon eine erfahrene Person aus dem Bekanntenkreis, um den Blick bei einer Erstbesichtigung zu schärfen.

6. Die Verhältnismäßigkeit: Den Spagat meistern - Technische Due Diligence bei Immobilien

Die technische Due Diligence sollte idealerweise in einem angemessenen Verhältnis zum Objektwert und dem potenziellen Risiko stehen. Bei einer Einzimmerwohnung für beispielsweise 60.000 € kann es unverhältnismäßig erscheinen, einen ganzen Stab an Fachleuten und Gutachtern zu beauftragen. Hier gilt es, den Spagat zwischen Aufwand und Sicherheit zu meistern. Dennoch sollte im Zweifelsfall lieber einmal mehr als zu wenig Expertise eingeholt werden, um schwerwiegende Fehlentscheidungen zu vermeiden.

Fazit: Den technischen Zustand realistisch einplanen - Technische Due Diligence bei Immobilien

Die technische Due Diligence dient dazu, den Ist-Zustand so genau wie möglich zu erfassen. Erst nachdem bekannt ist, welche zusätzlichen Kosten noch entstehen (z. B. für Renovierung, Sanierung oder Mängelbeseitigung), kann eine fundierte Immobilien-Kalkulation stattfinden.

Eine hohe Rendite nützt wenig, wenn nachträglich hohe, unberücksichtigte Kosten hinzukommen. Jede Entdeckung während der Besichtigung kann am Ende entweder eine Basis für die Preisverhandlung sein oder ein Signal, rechtzeitig Abstand vom Kauf zu nehmen. Sofern das Objekt auch technisch überzeugt, folgt im nächsten Schritt in der Regel die rechtliche Due Diligence.

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Ihr Stefan Schulz, GF der VantageFlow Konzepte UG (haftungsbeschränkt)
Weitere Informationen über mich und meine Herangehensweise finden Sie hier.

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