Einzimmerwohnung vs. ETF – Der ultimative Performance-Vergleich über 10 Jahre

Wichtiger Vorab-Hinweis: Dieser Beitrag versteht sich als rein sachliche und kritische Analyse immobilienökonomischen und finanzmathematischer Prozesse. Mein Ziel ist die methodische Gegenüberstellung verschiedener Assetklassen unter spezifischen Modellannahmen. Es liegt mir fern, Anlageberatung, Rechtsberatung oder steuerliche Beratung durchzuführen. Die hier dargestellten Ergebnisse sind fiktive Szenarien; die tatsächliche Marktentwicklung unterliegt unzähligen, unvorhersehbaren Faktoren. Jedes Investment birgt Risiken bis hin zum Totalverlust. Einzimmerwohnung vs. ETF.

Einzimmerwohnung vs. ETF – Der ultimative Performance-Vergleich über 10 Jahre

In der modernen Vermögensplanung für Angestellte lassen sich oft zwei Philosophien beobachten: Der aktive Weg über Immobilien und der passive Weg über Exchange Traded Funds (ETFs). Während der ETF durch Einfachheit und Liquidität charakterisiert wird, bietet die Immobilie einen Mechanismus, der mathematisch durch den Fremdkapital-Hebel (Leverage-Effekt) geprägt ist.

In dieser tiefgreifenden Analyse erfolgt eine Prüfung von 12.000 € Eigenkapital. Untersucht wird, wie sich diese Summe über eine Dekade auf Basis erfundener Beispiele entwickeln kann. Hierbei finden weitestgehend praxisnahe Beispiele Anwendung: Eine Einzimmerwohnung mit recht hoher angenommener Wertsteigerung sowie ein überdurchschnittlich performender Welt-Aktien-ETF. Beachten Sie, dass es lediglich Annahmen sind, die in der Realität ganz anders aussehen können. Es ist nicht mein Ziel, die ein oder andere Anlageform besser dastehen zu lassen. Beide Anlageformen haben ihre eigenen Vor- und Nachteile, was hier veranschaulicht werden soll.

Die methodische Grundlage und eine Anmerkung zum Zinsmodell

In dieser Betrachtung wird dem klassischen Bankenmodell mit seinen starren Zinsstrukturen kritisch begegnet. Zinsen lassen sich als mehr als nur eine Kostenposition begreifen; sie stellen eine ethische und ökonomische Bindung dar. Im Bestreben nach ökonomischer Souveränität erfolgt daher eine Auseinandersetzung mit partnerschaftlichen und zinslosen Finanzierungswegen. Eine ausführliche Analyse dazu findet sich in dem Beitrag über Zinslose Alternativen beim Immobilienkauf.

Für diesen Vergleich finden jedoch zur besseren Vergleichbarkeit marktübliche Standard-Zinswerte Anwendung. Der mathematische Effekt des Vermögensaufbaus durch Tilgung und Wertsteigerung bleibt als Grundprinzip bei jedem Darlehensmodell universell bestehen.

1. Die Einzimmerwohnung: Optimistisches Hebel-Szenario (Leverage-Effekt) einer Einzimmerwohnung - Einzimmerwohnung vs. ETF

Für dieses Szenario werden die Daten einer klassischen Kapitalanlage-Immobilie genutzt, wie sie methodisch in der Analyse zum unsichtbaren Vermögensaufbau herangezogen wurden.

1.1 Die Parameter des Investments - Einzimmerwohnung vs. ETF

• Kaufpreis: 120.000 €
• Kaufnebenkosten (ca. 10 %): 12.000 € (Eingesetztes Eigenkapital)
• Finanzierung: 120.000 € (100 % Finanzierung des Kaufpreises)
• Monatliche Kaltmiete: 650 €
• Annuität (Rate): 5,6 % p.a. (Zins & Tilgung) = 560 € / Monat
• Nicht umlagefähiges Hausgeld: 90 € / Monat

Unter den vereinfachten Modellannahmen ergibt sich näherungsweise ein ausgeglichener laufender Cashflow vor außerplanmäßigen Kosten und Leerständen

1.2 Die Berechnung der Eigenkapitalrendite (ROE) - Einzimmerwohnung vs. ETF

Die Eigenkapitalrendite (Return on Equity) ist die zentrale Kennzahl zur Bewertung der Rentabilität des tatsächlich eingesetzten eigenen Geldes. Sie gibt an, wie effizient das Eigenkapital innerhalb eines Zeitraums vermehrt wird.

Die mathematische Formel zur Berechnung lautet:

Eigenkapitalrendite = (Reinertrag / eingesetztes Eigenkapital) x 100

Der Reinertrag setzt sich hierbei primär aus zwei Komponenten zusammen: Dem Tilgungsgewinn (Reduzierung der Restschuld durch Mietzahlung) sowie der marktseitigen Wertsteigerung des Objekts.

Im ersten Jahr tilgt der Mieter das Darlehen um ca. 2.520 € (entspricht ca. 2,1 % Tilgung bei einer Annuität von 5,6 %).
Rechnung (nur Tilgung): 2.520 € / 12.000 € x 100 = 21,0 % Eigenkapitalrendite.

Wird eine angenommene Wertsteigerung von 3,0 % auf den vollen Objektwert (3.600 € im ersten Jahr) als Teil des Reinertrags addiert, ergibt sich ein Gesamtertrag von 6.120 €.
Rechnung (Gesamt): 6.120 € / 12.000 € x 100 = 51,0 %.

Da eine Partizipation an der Wertsteigerung auf 120.000 € erfolgt, obwohl lediglich 12.000 € investiert wurden, wirkt der Hebel (Leverage-Effekt) in diesem Modell zehnfach.

Lesetipp: Eine detaillierte Herleitung dieser Kennzahl findet sich hier: Eigenkapitalrendite Immobilien: Der Maßstab für Ihren Ertrag?

1.3 Laufende Besteuerung und Endergebnis nach 10 Jahren - Einzimmerwohnung vs. ETF

Ein wesentlicher Aspekt ist die steuerliche Behandlung während der Haltedauer. Mieteinnahmen sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerpflichtig. In der hier betrachteten Konstellation einer 100 %-Finanzierung wirken jedoch die Zinsaufwendungen sowie die steuerliche Abschreibung (AfA) als signifikante Abzugsposten. Methodisch betrachtet führen diese Positionen in der ersten Dekade oft zu einer weitgehenden steuerlichen Neutralisierung der Erträge. Dennoch bleibt eine potenzielle Steuerpflicht bei steigenden Mieten oder sinkenden Zinsanteilen ein relevanter Faktor.

• Marktwert nach 10 Jahren (3 % p.a. Steigerung): ca. 161.270 €
• Restschuld (nach 10 Jahren Tilgung): ca. 92.200 €
• Investitionskosten (Renovierung/Reparaturen): - 2.000 €
• Verkaufserlös: Nach einer Haltedauer von 10 Jahren ist der Veräußerungsgewinn gemäß § 23 EStG steuerfrei (161.270 € - 92.200 € = 69.070 €).

Nach Abzug des Eigenkapitals (12.000 €) und der Instandhaltungskosten (2.000 €) verbleibt ein Gesamtgewinn von 55.070 €.

Ob der Verkauf nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei ist, entscheidet natürlich die zuständige Finanzverwaltung. Weitere Infos hierzu können Sie hier nachlesen: Verkaufsgewinne bei Immobilien steuerfrei realisieren: Eine strukturelle Analyse der Haltedauer

Achtung: Die Instandhaltungskosten können erheblich höher ausfallen als hier mit 2.000 € angegeben und Mieteinnahmen werden grundsätzlich versteuert. In vielen Lagen stagnieren die Immobilienpreise. Hier wird mit einer hohen Wertsteigerung gerechnet. Die Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren kann teurer werden, sofern die Immobilie nicht direkt verkauft wird (Zinsänderungsrisiko). Nicht die Immobilie erzeugt in diesem Beispiel die enorme Rendite (EK-Rendite), sondern der Fremdkapitalhebel.

2. Der ETF: Rendite durch Zinseszins und Markteffizienz - Einzimmerwohnung vs. ETF

Parallel erfolgt die fiktive Investition der identischen 12.000 € in einen breit gestreuten Aktien-ETF.

2.1 Die Annahmen der Wertpapierlage - Einzimmerwohnung vs. ETF

• Investitionssumme: 12.000 €
• Gebühren (TER): 0,35 % p.a.
• Erwartete Performance: 8,0 % p.a. (Brutto, überdurchschnittlich)
• Netto-Performance nach Gebühren: 7,65 % p.a.

2.2 Das steuerbereinigte Ergebnis und die Teilfreistellung - Einzimmerwohnung vs. ETF

Nach 10 Jahren ist das Kapital durch den Zinseszins auf 24.258,46 € angewachsen. Der Bruttogewinn liegt bei 12.258,46 €. Gemäß der deutschen Steuergesetzgebung greift bei Aktien-ETFs (Fonds mit mindestens 51 % Aktienquote) eine Teilfreistellung von 30 %.

Dieser Mechanismus ist in § 20 InvStG verankert und dient dazu, die steuerliche Vorbelastung auf Fondsebene (z. B. durch die Körperschaftsteuer auf Dividenden innerhalb des Fonds) für den Anleger pauschal auszugleichen. Effektiv unterliegen somit nur 70 % des Gewinns der Abgeltungsteuer.

• Steuerpflichtiger Gewinn (70 %): 8.580,92 €
• Abgeltungsteuer + Soli (26,375 %): ca. 2.263,22 €
• Nettogewinn nach Steuern: 12.258,46 € - 2.263,22 € = 9.995,24 €

Hinweis: Der Fairness halber möchte ich erwähnen, dass es einige ETFs gibt, die in der Vergangenheit eine weit höhere Performance gebracht haben, als die hier angenommenen 8,0 % p.a. Hätte ich einen "high-performer" in den Vergleich aufgenommen, wäre der Vergleich ggf. in die Richtung ETF verzerrt.

3. Systematischer Vergleich: Das Duell der Zahlen - Einzimmerwohnung vs. ETF

An dieser Stelle der Analyse lässt sich ein kritischer Einwand formulieren: Der bisherige Vergleich ist methodisch unvollständig und unfair gegenüber dem ETF. Während das Wertpapier-Investment nach der Kaufentscheidung keinerlei operative Tätigkeit erfordert, handelt es sich bei einer Immobilie um ein aktives Business, das Zeit, Verantwortung und mentale Energie bindet.

4. Die „Preisliste“ der Zeit: Der ehrliche Erfolgswert - Einzimmerwohnung vs. ETF

In dieser Analyse werden Opportunitätskosten eingepreist. Basierend auf der Untersuchung zur Sondereigentumsverwaltung wird der Zeitaufwand zunächst mit 20 € netto/Std bewertet.

4.1 Detaillierter Zeitaufwand über 10 Jahre - Einzimmerwohnung vs. ETF

• Akquise & Ankauf: Recherche, Besichtigungen, Notar (ca. 40 Std.)
• Laufende Verwaltung: Abrechnungen, Hausverwaltung (ca. 60 Std.)
• 2x Mieterwechsel: Inserate, Verträge, Übergaben (2 x 15 Std. = 30 Std.)
• Instandhaltungskoordination: Handwerkersteuerung & Renovierung (ca. 20 Std.)
• Kommunikation: 25 Telefonate mit Mietern zur Problemlösung (25 x 30 Min. = 12,5 Std.)
• Eigentümerversammlungen (ETV): Jährliche Teilnahme (10 x 3 Std. = 30 Std.)

Gesamtaufwand: 192,5 Stunden. Dies entspricht bei 20 €/Std. einem monetären Wert von 3.850 €.

4.2 Das bereinigte Endergebnis und alternative Szenarien - Einzimmerwohnung vs. ETF

Unter der Annahme des gewählten Stundensatzes ergeben sich folgende Gewinne:

• Immobilie (Gewinn nach Zeit & Kosten bei 20 €/Std.): 55.070 € - 3.850 € = 51.220 €
• ETF (Gewinn nach Zeit & Kosten): 9.995 € - 0 € = 9.995 €

Analytisch betrachtet lässt sich ein Stundensatz von 20 € als eher geringfügige Kalkulationsgröße einstufen. Zur weiteren Differenzierung kann ein alternatives Szenario mit einem Stundensatz von 60 € herangezogen werden, um eine realistischere Abbildung für einkommensstarke Angestellte zu erzielen. In diesem Fall beliefe sich der monetäre Wert des Zeitaufwands auf 11.550 €. Das bereinigte Ergebnis der Immobilie würde sich damit auf 43.520 € reduzieren. Es steht jedem Investor frei, diesen Satz individuell anzupassen.

5. Der Kopfschmerzenfaktor: Emotionaler Aufwand vs. Ruhe - Einzimmerwohnung vs. ETF

Neben der reinen Arbeitszeit existiert der Mental Load. Beim ETF ist nach dem Kauf in der Regel Ruhe zu beobachten. Marktschwankungen können zwar Nervosität auslösen, erfordern aber meist kein aktives Handeln. Bei einer Immobilie hingegen besteht die Möglichkeit, dass jederzeit das Telefon klingelt. Ein Wasserschaden, Unstimmigkeiten in der Eigentümergemeinschaft oder eine plötzliche Kündigung fordern sofortige Aufmerksamkeit. Die Immobilie lässt sich als „lebendes“ Investment charakterisieren, das Resilienz erfordert; der ETF stellt die stressfreiere Option für jene dar, die nach Feierabend absolute Ruhe priorisieren.

6. Extremrisiken: Black Swans und Marktkrisen - Einzimmerwohnung vs. ETF

In einer umfassenden Analyse dürfen Extremrisiken („Black Swan“-Ereignisse) nicht fehlen. Diese treten selten auf, können aber die gesamte Kalkulation hinfällig machen.

6.1 Das Haftungs- und Ausfallrisiko der Immobilie - Einzimmerwohnung vs. ETF

Bei einer Immobilie besteht ein spezifisches Klumpenrisiko. Es lässt sich ein Szenario betrachten, in dem ein Mieter einen massiven Wasserschaden an der Mietsache verursacht, jedoch nicht über eine private Haftpflichtversicherung verfügt und finanziell nicht in der Lage ist, den Schaden zu tragen. In einem solchen Fall steht der Vermieter wohl erst einmal primär in der Instandsetzungspflicht, um den vertragsgemäßen Zustand der Immobilie wiederherzustellen. Dies kann zu erheblichen finanziellen Vorleistungen sowie langwierigen Rechtsstreitigkeiten führen, die die Rentabilität des Investments gefährden können. Es existieren zudem weitere Szenarien, etwa Schäden, die durch keine Versicherung gedeckt sind. Diese Unwägbarkeiten sollten in einer Risikoabwägung Berücksichtigung finden.

6.2 Das Volatilitätsrisiko des ETFs - Einzimmerwohnung vs. ETF

Demgegenüber steht beim ETF das systemische Risiko einer globalen Wirtschaftskrise. Ein Börsencrash kann den Depotwert innerhalb kürzester Zeit massiv reduzieren. Während Immobilienpreise oft träge reagieren, trifft eine Krise den ETF unmittelbar und oft mit hoher Härte. Ein Zwangsverkauf in einer solchen Phase würde die realisierten Verluste manifestieren.

7. Grenzen der Modellrechnung - Einzimmerwohnung vs. ETF

Die vorstehende Analyse dient der Illustration von Mechanismen unter vereinfachten Annahmen. In der Praxis sollten folgende Grenzen berücksichtigt werden:

• Symmetrie des Hebels: Der Leverage-Effekt steigert die Eigenkapitalrendite bei positiver Entwicklung massiv, wirkt jedoch bei Wertverlusten ebenso stark ins Negative.
• Buchgewinne: Ein Großteil der Rendite resultiert aus angenommenen Wertsteigerungen, die erst beim tatsächlichen Verkauf realisiert werden (Risiko ausbleibender Marktentwicklung).
• nicht berücksichtigte Faktoren: Faktoren wie Leerstand, Sonderumlagen, Rechtskosten oder Anschlussfinanzierungsrisiken bei steigenden Zinsen können die Kalkulation erheblich belasten.
• Prognoseunsicherheit: Weder die Immobilien- noch die ETF-Performance der Vergangenheit sind Garantien für zukünftige Ergebnisse.

Die Gegenüberstellung verdeutlicht primär die unterschiedlichen Mechanismen des Vermögensaufbaus: Aktives Management und Hebelwirkung bei Immobilien versus passive Diversifikation und Liquidität bei ETFs.

7.1 Stress-Szenario der Einzimmerwohnung - Einzimmerwohnung vs. ETF

Um die vorherige Modellrechnung realistischer einzuordnen, wird ergänzend ein konservatives Stressszenario betrachtet. Dieses soll keine Extremkrise darstellen, sondern typische Risiken wie stagnierende Immobilienpreise und zeitweise Mietausfälle berücksichtigen. In diesem Szenario wird angenommen, dass sich der Immobilienwert über den betrachteten Zeitraum von zehn Jahren nicht erhöht (0 % Wertsteigerung). Zusätzlich tritt innerhalb der Haltedauer ein vollständiger Mietausfall von zwölf Monaten auf, etwa durch Leerstand oder Mieterwechsel. Die Finanzierung bleibt unverändert und entspricht weiterhin der ursprünglichen 100 %-Finanzierung auf den Kaufpreis. Der einjährige Mietausfall führt dazu, dass keine Mieteinnahmen erzielt werden, während die laufenden Kosten wie Kreditrate und nicht umlagefähiges Hausgeld weiterhin bestehen. Dadurch entsteht eine zusätzliche wirtschaftliche Belastung, die sich im Modell auf rund 7.800 € beläuft.

Am Ende der Haltedauer wird die Immobilie in diesem Szenario zum ursprünglichen Kaufpreisniveau veräußert. Unter Berücksichtigung der verbleibenden Restschuld, realistischer Verkaufskosten sowie erhöhter Instandhaltungsaufwendungen reduziert sich der aus dem Verkauf resultierende Vermögenszuwachs deutlich. Nach Abzug aller Effekte verbleibt im Ergebnis nur noch ein geringer positiver Betrag im Bereich von rund 10.000 €. Damit zeigt dieses Stressszenario, dass die zuvor dargestellten hohen Eigenkapitalrenditen stark von günstigen Annahmen über Wertentwicklung und durchgehende Vermietung abhängen. Fällt die Wertsteigerung geringer aus und treten operative Risiken wie Leerstand hinzu, reduziert sich der Vorteil des Leverage-Effekts erheblich. Die Immobilie entwickelt sich in diesem Fall weniger zu einem stark renditesteigernden Investment, sondern eher zu einer Anlage mit begrenztem Vermögenszuwachs bei gleichzeitig erhöhter Ergebnisstreuung.

Fazit: Hebelwirkung kann Passivität schlagen – zwei Wege des Vermögensaufbaus – Eine strukturelle Abwägung - Einzimmerwohnung vs. ETF

Die Analyse verdeutlicht, dass beide Assetklassen spezifische Vorteile bieten, jedoch grundlegend unterschiedliche Risiko- und Renditeprofile aufweisen.

Wo die Immobilie gewinnt:

• Rentabilität: Durch den Leverage-Effekt wird das Eigenkapital um ein Vielfaches stärker vermehrt als bei ungehebelten Anlagen.
• Steuern: Die Steuerfreiheit des Verkaufsgewinns nach 10 Jahren gemäß § 23 EStG ist ein massiver ökonomischer Vorteil.
• Kontrolle: Der Wert lässt sich durch aktives Management, Sanierungen und Mieterwahl beeinflussen.

Wo der ETF gewinnt:

• Passivität & Stressfreiheit: Minimale emotionale Belastung und kein operativer Zeitaufwand im Alltag.
• Liquidität: Werktägliche Verfügbarkeit des Kapitals bietet Flexibilität.
• Krisenprofil: Schutz vor spezifischen Einzelschäden durch Mieterfehlverhalten, da das Risiko auf tausende Unternehmen verteilt ist, wenngleich das allgemeine Marktrisiko höher ausfällt.

Wer bereit ist, operative Verantwortung, Zeitaufwand und Fremdkapitalrisiken zu tragen, kann über Immobilien potenziell schneller Eigenkapital aufbauen. Wer maximale Ruhe und Schutz vor individuellen operativen Krisen priorisiert, findet im ETF das passende Instrument. Es lässt sich abschließend festhalten, dass viele weitere Szenarien denkbar sind. Ein örtlicher Immobilienmarkt kann schwächeln oder Wertsteigerungen ausbleiben. Ebenso kann ein ETF aufgrund makroökonomischer Faktoren eine längere Schwächephase durchlaufen. Es handelt sich um einen theoretischen Vergleich unter fiktiven Annahmen; die Zukunft bleibt ungewiss.

Abschliesende persönliche Anmerkung - Einzimmerwohnung vs. ETF

In dieser Analyse war es mein Ziel, die Gegenüberstellung so neutral wie möglich zu gestalten, um die mathematischen Mechanismen hinter beiden Assetklassen zu verdeutlichen. Für mich persönlich ist die Entscheidung kein „Entweder-oder“, da sich beide Anlageformen in meiner eigenen Strategie eher ergänzen als ausschließen. Ich nutze selbst ETFs und schätze deren systemische Stabilität sowie die breite Diversifikation. Bei einer einzelnen Einzimmerwohnung – wie in diesem Modell – berücksichtige ich für mich persönlich stets das Klumpenrisiko, da der Erfolg hier an der Bonität eines einzigen Mieters hängt. In puncto Ausfallsicherheit empfinde ich den ETF daher als die „robustere“ Wahl, auch gegenüber regionalen Marktschwankungen.

Hinsichtlich der Immobilienkalkulation ist mir wichtig zu betonen, dass dieses Beispiel auf einer 100%-Finanzierung basiert, was mit gewissen Nachteilen einhergehen kann, was ich an anderen Stellen beschreibe. In meiner Praxis rechne ich insgesamt tendenziell mit sehr konservativen Szenarien und kalkuliere bewusste Puffer ein, da die Realität erfahrungsgemäß selten den Idealannahmen eines Best-Case-Szenarios folgt. Letztlich dienen solche Modellrechnungen dazu, eine methodische Basis zu schaffen, auch wenn die tatsächliche Marktentwicklung, insbesondere bei sinkenden Preisen, natürlich von diesen Annahmen abweichen kann.

Gerade bei hoch fremdfinanzierten Immobilieninvestments kann bereits eine moderate negative Marktentwicklung dazu führen, dass das eingesetzte Eigenkapital über Jahre kaum wächst oder im Extremfall vollständig aufgezehrt wird. Die in dieser Analyse dargestellten Ergebnisse basieren teilweise auf vergleichsweise günstigen Annahmen hinsichtlich Vermietbarkeit, Finanzierung, Instandhaltung und Wertentwicklung, die in vielen realen Marktphasen deutlich ungünstiger ausfallen können. Ein breit gestreuter ETF kann langfristig trotz geringerer Hebelwirkung für viele Anleger das robustere Risiko-Rendite-Verhältnis bieten, insbesondere wenn Zeitaufwand, Konzentrationsrisiken und potenzielle Fehlkalkulationen bei Immobilien berücksichtigt werden.

Lesetipp und Update: Ich habe mich entschieden, ebenfalls eine Darstellung bzw. eine Gegenüberstellung bei schlechteren Bedingungen der Immobilie zu veröffentlichen: Problem-Einzimmerwohnung vs. ETF – Der Realitäts-Check bei negativen Vorzeichen

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Werden Sie Immobilienvermieter nach Feierabend

Ihr Stefan Schulz, GF der VantageFlow Konzepte UG (haftungsbeschränkt)
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